Jak se co v Norsku dělá, díl čtvrtý: Bydlení

Norský realitní trh je velmi zajímavý. Jednak na něm panuje naprosto opačný poměr volných nemovitostí a zájemců než v Evropě, a pak je také do velké míry, dá-li se to tak říci, standardizovaný - což ovšem nebrání mimo jiné životu podle dávných vikingských pravidel.

Předně: zdejší bytovou situaci zásadně ovlivňuje fakt, že je výrazně větší poptávka než nabídka. To vedlo jednak k vyšroubování cen nemovitostí do závratné výše – za posledních deset let došlo u běžných domů ke zdvojnásobení jejich tržní hodnoty – ale také k tlaku na nájemní bydlení. Začněme tedy tím prvním, nač člověk, přišedši do Norska, narazí, tedy nájemním bydlením.

Najít byt k pronájmu je nejlepší přes známé, ale to u nově příchozích zpravidla nepřichází v úvahu. Proto je dobré se podívat na server, na kterém je takřka vše: finn.no. Na Finnu se nabízí a poptává snad vše, co lze nabízet či poptávat, nemovitosti nevyjímaje; přes jiné servery se zpravidla vůbec neinzeruje, takže nemá smysl o jejich existenci ani hovořit. Většina domů a bytů je bez nábytku (umøblert), přičemž dají se najít i takové, které jsou částečně vybavené (delvis møblert) či vybavené (møblert). Nejdůležitější, samozřejmě po ceně nájmu (leie), je záloha (depositum) a to, zda je v ceně proud (strøm). To totiž může dost zásadně ovlivnit vaši volbu. Záloha se v Norsku platí zpravidla ve výši třech měsíčních nájmů, což bývá pro začínající lidi likvidační. Občas se vyskytnou byty se zálohou dva, výjimečně i jeden měsíc. Pamatujte, že je možné se s majitelem dohodnout poměrně často na tom, že zálohu zaplatíte třeba o pár měsíců později – pokud majitel vidí, že máte zajištěnou práci, většinou s tím nebývá problém. Záloha se neplatí na osobní účet majitele, ale na speciální účet spravovaný bankou, na který majitel nemůže sahat, pokud při vystěhování neodůvodní náklady, které mu vaším pobytem vznikly. Vzhledem k tomu, že v Oslo za byt o výměře 70 m² zaplatíte běžně kolem deseti tisíc norských korun měsíčně (+30 tisíc zálohy), bývá zaplacení 40 tisíc NOK najednou pro mnohé začínající problém. Na venkově je to lepší, například v našem městě v kraji Vestfold za 70 m² zaplatíte kolem sedmi tisíc a záloha bývá častěji dvouměsíční. Negativem je, že se zde i vydělává méně, než v Oslo, takže se to tak nějak vykrývá.

Dejme tomu, že jste si vybrali byt, o který máte zájem – a chcete jej. Pak musíte napsat majiteli, že chcete na visning (prohlídku bytu), datum stanoví většinou majitel pro všechny zájemce, kteří přijdou najednou. Máte-li o byt zájem, zapíšete se na seznam zájemců a čekáte, jestli si vás majitel vybere. Dá se být trochu proaktivní a zkusit se dohodnout s majitelem na dřívější visning, abyste předběhli ostatní zájemce, ale ne vždy to jde. Rozhodně má smysl dát reference od předchozího norského nájemce, máte-li nějaké. Máte-li štěstí (na seznamu bývá zpravidla kolem sedmi až deseti lidí), dostanete byt.

Chcete-li se poohlédnout po nemovitosti ke koupi a nemáte-li zrovna dostatek peněz, abyste si koupili dům za hotové (v takovém případě ovšem musíte prokázat původ peněz, protože za hotové si dům skoro nikdo nekupuje), budete potřebovat huslån, neboli hypotéku. Než se začnete opravdu vážně dívat po domech, musíte získat úvěrový rámec od banky. Zpravidla banka půjčuje trojnásobek hrubé roční mzdy, přičemž hypotéka se dá vzít na manžele či nesezdaný pár (jste-li manželé, dostanete pravděpodobně lepší úrok). Ze zákona je v současné době povinné mít 15 procent ceny nemovitosti ve formě vlastního kapitálu; u cizinců banky často chtějí 20 procent. Máte-li slušný plat a nemáte-li žádnou skvrnu na kreditním hodnocení, nejspíš se banka také spokojí s 15 procenty.

Při hledání domu je klíčové, kolik dům stojí, jestli je zatížený nějakým dluhem (fellesgjeld, platíte developerovi), kolik stojí komunální poplatky (kommunale avgifter), čili popelnice, vodné, stočné, uklízení silnic, chodníků a podobně – platí se to vše jako paušál, dvakrát do roka; jaké jsou společné měsíční platby (felleskostnader) v případě, že je dům součástí družstva (borettslag), kolik činí další různé náklady (omkostninger) a v neposlední řadě jak vysoká je daň z nákupu nemovitosti. Pamatujte, že u běžných domů bývá celkový odvod státu z daně za prodej a daně za nákup (platí to zvlášť prodávající a kupující) kolem 200 tisíc norských korun, což brání častějšímu nákupu/prodeji.

Dejme tomu, že už máte úvěrový rámec a chcete začít hledat. Opět je nejlepší nápad jít na Finn, protože ten shromažďuje seznamy všech domů na prodej ode všech bank. Domy se kupují a prodávají prakticky výhradně přes banky a jejich realitní kanceláře (eiendomsmeglere), ještě jsem v životě neslyšel o tom, že by to bylo jinak. Postup je pokaždé stejný. Ke každé nemovitosti banka vydá brožurku, profesionálně nafotí dům a realitní makléř je připraven téměř kdykoliv s vámi udělat visning. Ten se už nedělá se všemi uchazeči najednou, ale tak, jak se to hodí. Pokud se vám dům líbí, zapíšete se na seznam a je na vás, jakou dáte nabídku (bud). To může být buď stejně jako vyvolávací cena (prisantydning), nebo více – nebo i méně. Jsou domy, které se prodávají hůře, a tam můžete zkusit vyvolávací cenu podseknout. Makléř pak stanoví deadline, dokdy se musejí všichni účastníci „aukce“ vyjádřit, přičemž se mohou navzájem přebíjet. Aktuálně nejvyšší cena chodí SMS všem zájemcům, aby dostali možnost to ještě přebít. U běžných rodinných domů, které jsou nejžádanější, taková aukce zpravidla navýší cenu domu o 200 až 300 tisíc NOK.

Je dobré také myslet na elektřinu. V Norsku neexistuje plynofikace, téměř všechny domy jsou vytápěny elektricky (pokud nemají třeba termální čerpadlo) a zpravidla se topí přímotopy, podlahou či obojím. Ještě jsem nikdy v Norsku neviděl, že by někdo používal elektrický kotel a radiátory. Proud je v Norsku dost levný - záleží na jeho aktuální ceně, ta se mění podle vývoje ceny na trhu, ale bývá to od 0,60 NOK/kWh za proud (strøm) + infrastrukturu (nettleie) do 1,50 NOK/kWh v závislosti na roční době, stavu vody v přehradních nádržích a podobně. Z tohoto důvodu Norové neizolují domy zrovna nejlépe - průměrná energetická známka u nemovitostí je E a velmi běžná u rodinných domů je G. Vzhledem k tomu, že za měsíc zaplatíte v nejvyšší sezóně (zpravidla leden) u běžného rodinného domu kolem dvou tisíc norských korun, většina lidí nepovažuje dodatečnou izolaci domu za nutnou, když by tak srazili účty třeba na tisíc. Připomínám, že běžný plat mimo Oslo/Stavanger je měsíčně tak 22-23 tisíc NOK čistého. Stav elektroměru se nahlašuje ke konci každého měsíce SMSkou poskytovateli rozvodné sítě a podle toho pak přijde faktura. Zálohy se neplatí.

V současné době je to ovšem s nákupem nemovitosti trochu ošemetné. Všechny znaky ukazují na to, že je na trhu obrovská realitní bublina, která žije v podstatě jen díky (zejména evropským) přistěhovalcům – dokud je v Evropě krize a přicházejí sem noví Evropané, kteří potřebují bydlet, ceny rostou nebo stagnují – což je od září 2013 nejnovější fenomén. Dá se tedy očekávat, že dnem, kdy v EU skončí krize a Evropané se začnou vracet domů, ceny nemovitostí dost zásadně klesnou, což může způsobit poměrně vážnou krizi zde; podobným procesem si prošlo před pár lety Dánsko a ceny tam spadly až o 30-40 procent. Vzhledem k tomu, že občanů EU žije v Norsku přes 700 tisíc (na 4,5 milionovou zemi to je docela dost), tak se může jednat o velký problém.

Ne všude je realitní bublina viditelná stejně. Zatímco nemovitost v Oslo či ve Stavangeru by dnes kupoval podle mého názoru buď spekulant, nebo naprostý hazardér, ceny ve většině regionů přemrštěné nejsou. O Stavangeru nemám informace, ale v Oslo situace došla poměrně hodně daleko. Postavilo se mnoho „luxusních“ naprosto předražených bytů (které jsou luxusní jen svou adresou, ale jinak nejsou nic moc, například Operakvartalet), které ovšem zejí prázdnotou. Na druhé straně mladí obyvatelé Oslo nemají prakticky žádnou šanci na realitní trh vstoupit, protože s cenou dva miliony NOK za maličkou garsonku na kraji města a patnáctiprocentní povinnou spoluúčastí je to pro mnohé z nich problém. Jen tak pro ilustraci: velmi slušné rodinné domy u nás ve městě, a to jsme celkem bohaté město v jednom z lepších krajů Norska (na norské poměry asi tak bohatým, jako je Královéhradecký kraj na poměry české), stojí od dvou milionů do dvou a půl milionu; řadové domky se dají koupit už od 1,7 milionu (v Oslo přes 3,5 milionu zcela běžně).

Tak jako například v Británii, v Norsku je také vaše adresa do značné míry vaší vizitkou. Než koupíte dům, je dobré si zjistit, jakou pověst daná lokalita mezi místními má. Protože je v Norsku hodně nízká kriminalita a všeobecně i „horší“ čtvrti vypadají často výrazně lépe, než běžné čtvrti pro střední třídu třeba ve jmenované Británii, není pro cizince jednoduché rozkódovat, která čtvrť je lukrativní a která nikoliv, protože to nemá často s objektivním hodnocením typu zeleň, dostupnost, kriminalita, výhled a podobně nic společného. Už pověstné je rozdělení Oslo na východní a západní část, přičemž tyto dvě části fungují jako separátní města a jejich obyvatelstvo se navzájem kolikrát ani nezná. Celý Østkant (východní část) je přitom považován en bloc za špatnou adresu, třebaže se tam najdou kolikrát i pěkné lokality. Jenže vaše adresa o vás svědčí, například když hledáte práci. Je to sice nespravedlivé, ale je to tak a je třeba s tím počítat.

Zcela samostatnou kapitolou je realitní trh se zemědělskými usedlostmi. Chcete-li si koupit gård (statek) a pěstovat, narazíte na hradbu sdružení, které je uzavřené div ne jako sicilská mafie. Předně: zemědělské usedlosti mají státem stanovenou cenu. Ať máte statek v Bærum nebo v horách u Oddy, jeho oficiální cena je vždy daná jen jeho výměrou. Pokud chcete statek koupit, je to ovšem dost těžké. V Norsku totiž platí stále starodávné vikingské právo, které se nazývá odelsrett. To dává přednost v prodeji statku nejstaršímu potomkovi a po něm ostatním potomkům/dalším členům rodiny, pokud ti s vyšším právem o něj neprojeví zájem. Pokud nemá o statek zájem nikdo z rodiny (a to se takřka nestává), je nabídnut k prodeji cizím osobám. Problém je v tom, že koupíte-li statek, tak během dohodnuté doby (standardně 10 let) může kterýkoliv člen rodiny, která statek vlastnila, od vás statek odkoupit tak, že ho prodat musíte a dostanete za něj kupní cenu plus kompenzaci za všechna případná vylepšení. Navíc existuje tzv. boplikt, čili povinnost bydlet v usedlosti, kterou vlastníte, takže není možné vlastnit více statků. Sedlácké rodiny jsou navíc velmi dobře organizované ve Sdružení sedláků (Norsk Bondelag) a toto souručenství využívají nejen k zachování statutu všech statků, ale i k tlaku na vládu či odběratele. Bondelaget má v Norsku extrémně silnou moc, bez jeho vědomí se v zemědělství nestane nic. Právě bondelaget stojí (spolu s komunisty, kteří byli ale proti ze zcela jiných důvodů) za masivní protievropskou kampaní. Jejich politickým křídlem je Senterpartiet, neboli Strana středu, která se dříve jmenovala Bondepartiet, čili Sedlácká strana – přejmenovali se poté, co zjistili, že sedláků ubývá a chce-li strana přežít, musí si najít i jiné voliče. Přesto sedláci a jejich rodiny zůstávají hlavní silou v Senterpartiet. Máte-li tedy sen, že z vás bude norský sedlák, máte nepatrnou šanci – současná vláda se tento systém snaží rozbít a otevřít konkurenci, ale moc nevěřím tomu, že se to podaří. Asi jedinou možností je začít na nějakém statku pracovat, seznámit se s rodinou, seznámit se se sedláky z celého širého okolí a doufat, že bude nějaký statek na prodej a že si vyberou zrovna vás, coby kupce, když vás znají – a pak deset let doufat v to, že se neukáže nějaký dědic, který by rád na rodinném statku pokračoval. V nejlepším případě tak za patnáct let od rozhodnutí, že chcete být sedlákem, se jím i stanete.

Zcela samostatnou kapitolou v norském realitním trhu jsou chaty (hytter). Taková hytta je snem většiny Norů, je to místo, kde většina Norů tráví hodně času, a zpravidla platí, že čím odlehlejší, tím lepší (výhled na moře či jezero je ovšem vždy bonus co zvedá cenu). Chaty jsou různé – od celkem luxusně vybavených po ty „opravdové“, kde není ani záchod, ani elektřina. Typický Nor má přírodu v duši a i když žije v Oslo a je třeba vysoce postavený manažer, dobití energie na chatě bez proudu považuje za to pravé. I chaty se shánějí na Finnu podobně jako domy a ceny se pohybují zpravidla od půl do jednoho a půl milionu.

Bydlení v Norsku je drahé, leč velmi pěkné. Pokud se někdo ovšem chce přestěhovat do Norska, musí, jak už to v Norsku bývá, umět myslet hodně dopředu a tvrdě na tom cíli pracovat. Odměnou mu pak bude bydlení v krásném a čistém prostředí – a možnost kdykoliv se odstěhovat kamkoliv na planetě, pokud ho Norsko omrzí. Splatíte-li norský dům a prodáte-li jej, můžete se pak už usídlit opravdu kdekoliv.